010-6409-7197建设分布式光伏项目的房屋被抵押，房屋被司法拍卖后能否要求受让人继续履行《屋顶租赁协议》？ 作者：谢阳 陈钰琦 时间：2022-09-19 点击数：743
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作者简介
谢阳
谢律师在计算机、信息技术、互联网、金融、医疗、建筑等行业拥有丰富执业经验。得益于在诉讼和非诉讼领域二十年的执业经历，谢律师可将诉讼和非诉讼经验紧密的结合，为客户提供全方位的法律服务。谢律师曾服务的客户包括：字节跳动、滴滴、地平线机器人技术、平凯星辰、奇虎360、中化集团、安邦保险、联想集团、神州数码、TCL、中国电子科技集团、迈普通信、民生银行、内蒙古银行、安信证券、中国环球租赁、广汇租赁、日本东芝、美国科伦比亚传媒、日本信越化工、日本揖斐电电子、汉能光伏、中国节能集团、中建一局、歌尔集团、拜博医疗集团等。
陈钰琦
实习律师
一、裁判要旨
租赁行为发生在涉案房屋被抵押和查封之后，不能对抗抵押权人和查封权人的权利，其通过司法拍卖程序合法竞得涉案房屋，权利应受法律保护，作为承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的权利义务于法无据。
二、案例
案例来源
株洲索拉塞尔新能源有限公司、株洲市地产集团有限公司等侵权责任纠纷民事
案号
(2022)湘02民终789号
案件事实
原告索拉塞尔公司与被告金元公司签订《屋顶租赁协议》，2016年12月2日被告向原告发送了《租赁物的瑕疵告知函》，原告在明知房屋被抵押的情况下再次签订了《屋顶租赁协议》，后案涉房屋屋顶被司法拍卖，在株洲市中级人民法院多次发布公告要求退场，原告拒不退场，仍然持续经营，为顺利完成腾退工作，被告地产集团土地开发公司与被告金元公司工会委员会签订《腾退协议》。
原告主张其并非株洲中院执行案件的涉案当事人，其所谓多次相关公告对原告没有强制力，房屋受让人被告地产集团应当继续履行合同，非法拆除原告正在运行的电站是典型的侵权行为。
三、法院判决
根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十四条规定“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
租赁行为发生在涉案房屋被抵押和查封之后，不能对抗抵押权人和查封权人的权利。房屋受让人通过司法拍卖程序合法竞得涉案房屋，其权利应受法律保护，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的权利义务于法无据。
四、合规建议
不同于地面集中式光伏项目以及地面分布式光伏项目，屋顶分布式项目因所占用建筑物屋顶作为光伏构筑物的基础，租赁建筑物的合法合规性至关重要。若租赁建筑物本身存在违规建设的情形，可能会给项目运行造成一定的法律风险，情况严重的可能面临建筑物及其附着的光伏设施被强制拆除。
故建议在签订租赁合同时前往当地的不动产登记部门对房屋情况进行调查，并在合同条款中约定对方对权利瑕疵的保证义务和违约责任；如果租赁权在抵押权和查封之前，对租赁合同进行公证或备案，确定屋顶出租的时间早于抵押查封的时间，保障租赁的权利。
五、法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条
租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。