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建设光伏项目的房屋因抵押由第三人取得,出租人是否需要赔偿承租人因租赁合同重签的溢价损失? 作者:谢阳 陈钰琦 时间:2022-09-16 点击数:361

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作者简介

谢阳

谢律师在计算机、信息技术、互联网、金融、医疗、建筑等行业拥有丰富执业经验。得益于在诉讼和非诉讼领域二十年的执业经历,谢律师可将诉讼和非诉讼经验紧密的结合,为客户提供全方位的法律服务。谢律师曾服务的客户包括:字节跳动、滴滴、地平线机器人技术、平凯星辰、奇虎360、中化集团、安邦保险、联想集团、神州数码、TCL、中国电子科技集团、迈普通信、民生银行、内蒙古银行、安信证券、中国环球租赁、广汇租赁、日本东芝、美国科伦比亚传媒、日本信越化工、日本揖斐电电子、汉能光伏、中国节能集团、中建一局、歌尔集团、拜博医疗集团等。


陈钰琦 

实习律师


一、裁判要旨

当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务,一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

二、案例

案例来源

溧阳浩阳光伏电力有限公司、江苏诺信达特种电缆有限公司等租赁合同纠纷

案号

(2022)苏0481民初1471号

案件事实

原告溧阳浩阳光伏电力有限公司、被告江苏诺信达特种电缆有限公司于2016年12月22日签订屋顶分布式项目屋顶租赁协议一份,租赁合同约定,被告承诺光伏电站使用的屋顶没有设立抵押,未受行政机关、司法机关的查封等任何强制性措施,如因此影响原告使用,被告应赔偿原告损失。但是被告在2015年已将案涉房产设立了抵押,2021年第三人通过南京市鼓楼区人民法院司法拍卖取得被告案涉房屋及土地的所有权和使用权,以赔偿妨碍为由起诉要求原告拆除案涉房屋屋顶上的光伏电站项目所有的设施和设备,为了减少损失,原告和第三人于2022年1月10日重新鉴定屋顶租赁协议,但租金提高。

原告主张:被告应承担合同重签的租金溢价。

被告辩称:原告诉请的损失是基于原告和第三人签订的合同约定,并非原、被告之间的租赁合同终止所造成的直接损失,也不是原被告签订合同时被告所能预见的损失,故不应由被告承担。

三、法院判决

本院认为原、被告之间的屋顶租赁协议合法有效,双方均应按照合同约定及时全面履行合同义务。按照合同约定,被告对租赁标的物应承担保证没有设立抵押等影响原告项目实施的权利限制,否则应对因此造成原告的损失承担赔偿责任。租赁标的物的屋顶说涉及的房屋在原被告签订屋顶租赁协议前由被告为案外人设立了抵押,经诉讼,抵押物发生所有权变更,第三人取得了案涉房屋的所有权,并经第三人排除妨碍之诉判定案涉光伏电站设备设施应由原告拆除,这严重影响了原告光伏电站项目的实施,被告对此应承担违约责任。被告应对由此给原告造成的损失承担赔偿责任。

原告和第三人签订屋顶租赁合同继续经营光伏电站项目,也是出于减少损失,实现项目目的需要。被告没有证据证明原告和第三人签订的屋顶租赁合同所约定的租金比原告拆除光伏电站设备设施所造成的损失更大,因此原告和第三人签订的租赁合同没有损害被告的利益,也不违反法律规定,应属合法有效,被告应对原告和第三人签订的屋顶租赁合同所造成的租金溢价损失承担赔偿责任。

四、合规建议

第一,对于出租人而言,根据诚实信用原则履行通知义务是法律的强制规定,为规范租赁行为,应当将租赁房屋的权利瑕疵情况如实告知承租人,不仅是未来的“免责声明”,更是避免因虚假陈述带来的更大损失。

第二,对于承租人而言,在租赁房屋时,一要尽量避免和资信状况有问题的对象交易;二要在合同条款中由出租人对租赁物不存在权利瑕疵做出担保,明确界定违约责任;三要主动尽调租赁场地的相关情况(如是否有房屋所有权证、建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防验收证明等证明文件,当地不动产登记部门是否有房屋被抵押查封的登记)。另外,若实践中租赁场地在合同签订后因确实出现特定情况无法履行原合同,因光伏发电项目耗资较高,拆除设备设施所造成的损失更大,也可尝试该案的破解思路,与继受权利人重新签订租赁合同,并要求原出租人对租金溢价予以赔偿。

五、法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。