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产权人破产后房屋被拍卖,承租人占有案涉厂房屋顶是否为无权占有? 作者:谢阳 陈钰琦 时间:2022-09-15 点击数:349

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作者简介

谢阳

谢律师在计算机、信息技术、互联网、金融、医疗、建筑等行业拥有丰富执业经验。得益于在诉讼和非诉讼领域二十年的执业经历,谢律师可将诉讼和非诉讼经验紧密的结合,为客户提供全方位的法律服务。谢律师曾服务的客户包括:字节跳动、滴滴、地平线机器人技术、平凯星辰、奇虎360、中化集团、安邦保险、联想集团、神州数码、TCL、中国电子科技集团、迈普通信、民生银行、内蒙古银行、安信证券、中国环球租赁、广汇租赁、日本东芝、美国科伦比亚传媒、日本信越化工、日本揖斐电电子、汉能光伏、中国节能集团、中建一局、歌尔集团、拜博医疗集团等。


陈钰琦 

实习律师


一、裁判要旨

破产申请受理前成立未履行完毕的合同并不因破产受理后当然解除,除非管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,或对方当事人有权要求管理人提供担保,管理人不提供担保的,视为解除合同。对于合同主要义务已履行完毕的,判断合同是否解除应符合《中华人民共和国企业破产法》“应当按照有利于使债务人财产最大化的原则”的立法精神。

二、案例

案例来源

杭州富岑实业有限公司与国家电投集团桑尼艾罗(杭州富阳)光伏发电有限公司物权保护纠纷

案号

(2020)浙0111民初2451号

案件事实

被告国家电投集团桑尼艾罗(杭州富阳)光伏发电有限公司与浙江金茂钢结构有限公司签署《光伏示范应用项目协议书》,2017年2月22日,法院裁定受理申请人浙江金茂钢结构有限公司的破产清算申请。2017年11月30日,金茂公司管理人发出《拍卖公告》,拍卖标的为金茂公司位于富阳区金桥工业功能区的土地、厂房及地上附属物、机器设备、办公设备、存货、苗木绿化等。拍卖公告第五条载明:标的物以实物现状为准,法院或管理人不承担本标的物瑕疵保证。特别提醒(“特别提醒”及其后内容的字体均刷黑):有意者请亲自实地看样,详细情况可向物业及相关部门了解,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,责任自负。2018年2月8日,原告与金茂公司管理人签订《拍卖成交确认书》取得租赁场地所有权,原告认为被告在原告厂房屋顶安装的光伏设备组件,在原告取得厂房所有权后既未与原告联系协商,也未支付任何费用,严重侵犯了原告方的合法权益。

原告向本院提出诉讼请求:

一、被告立即拆除位于件,并恢复原状;

二、被告支付占有使用费共计914794元(暂自2018年2月8日起计算至2020年4月13日止,要求计算至被告将屋顶恢复原状之日止);

三、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩称:

一、被告依法建设光伏电站,项目合法合规。

二、原告应继续履行出租义务。

三、原、被告之间亦形成合法有效的租赁关系。

四、拆除电站不符合经济性、环保性的要求。

五、原告提出的租金数额明显不合理,应按原合同标准执行。

三、法院观点

本院认为被告占有非无权占有,理由如下:

1、破产申请后合同“视为解除”的前提条件

首先,《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行;但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。”根据上述法律规定,“视为解除合同”的前提条件为:一是合同成立的时间,必须是在破产申请受理前,即破产程序开始前;二是该合同的双方当事人均未履行完毕,包括双方当事人均未开始履行、双方均已开始履行但是均未履行完毕、一方已经开始履行但是未履行完毕同时另一方尚未开始履行这三种情形。

2、本案中合同主要义务已履行完毕,且解除合同不利于债务人财产最大化

本案中,在金茂公司破产申请受理前,金茂公司履行《协议书》约定的义务,已将出租的厂房屋顶交付给被告使用,且被告已合法在厂房屋顶安装完毕太阳能光伏发电设备,金茂公司的合同主要义务已履行完毕,唯有租金收益权,故本案《协议书》已解除不符合《中华人民共和国企业破产法》“应当按照有利于使债务人财产最大化的原则”的立法精神。

3、管理人并未对《光伏示范应用项目协议书》做过解除的意思表示

其次,金茂公司破产受理后,在金茂公司管理人处置拍卖金茂公司资产过程中,管理人从未要求被告拆除设备、恢复原状,可见金茂公司管理人出于对债务人实际利益的考虑,并不想解除《协议书》。

4、“买卖不破租赁”

根据《民法典》第725条之规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。故拍卖财产上原有的租赁权,并不因拍卖而消灭。

综上,原告认为《协议书》在金茂公司破产受理后已解除,没有事实和法律依据,本院不予采纳。在《协议书》未解除前,被告占有使用案涉厂房屋顶,系正当权利,故原告诉请要求其拆除设备、恢复原状,没有事实和法律依据。

四、合规建议

首先,在签订合同之前,对签约主体的资信状况和履约背景进行适当调查,尽量避免和财务状况不好的主体签约。其次,在出现案涉情况下想要租赁受到法律保护,就要保证签订的租约是合法有效的,应当具备以下几个条件:1.租约签订日期要在法院拍卖房产前;2.租约要登记备案,证明租赁发生于拍卖之前;3.实际占有使用;4.租约不超过20年。

另外,根据法律规定,若法院是带租拍卖,承租人对该房屋所享有的租赁权不因房屋拍卖、产权人的变化而变化,承租人可以请求继续按原租赁合同租赁该房屋[1]。如法院不带租约拍卖,要求承租人腾出房屋的,则承租人可提出异议,请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的房屋[2]。

[1] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

[2] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。‍

五、法律依据

《中华人民共和国企业破产法》第十八条 人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行;但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。